Certaines étapes administratives ou encore certains intermédiaires ont des délais incompressibles que l’entrepreneur ne peut malheureusement pas faire accélérer même s’il trépigne d’impatience.

Pour autant, il ne faut pas perdre de temps et ne pas trop cogiter en se lancent dans les recherches nécessaires aux étapes suivantes et prendre de l’avance. Il est toujours important d’anticiper.

Alors pour le projet de l’hôtel restaurant, je pars à la pêche aux informations : la réglementation, la classification des hôtels, les obligations en terme de sécurité, les devis complémentaires pour les travaux…

Un seul objectif : avoir toutes les infos sous le coude pour ne rien oublier le moment venu et surtout tout planifier dans l’ordre, que toutes les pièces du puzzle s’imbriquent ensemble et si possible qu’il soit complet. Par exemple, compte tenu de la nature importante des travaux que nous allons réaliser il est préférable de définir le cahier des charges obligatoire en terme de sécurité avant.

Egalement, il existe dans les méandres administratifs bon nombre de subventions ou d’aides financières qui peuvent être intéressantes et permettront de limiter quelques frais.

Alors il faut prendre contact avec la Mairie, le Conseil Régional, la CCI… et faire le point avec eux sur le projet. Il serait dommage de passer à côté d’une aide.

 

La négociation avec le vendeur s'est déroulée comme je pouvais le prévoir, nous nous étions quittés lors de la première évocation de prix sur un écart faible qui ne pouvait trouver qu'une issue favorable. 

Bien entendu ma première proposition était inférieure à ce que je pouvais proposer au final, l'objectif de la première discussion est de sonder le vendeur pour voir son domaine des possibles : jusqu'à combien je peux négocier. Ne jamais se dévoiler totalement lors de la première approche.

La force du vendeur sera de laisser le moins de marge de manœuvre possible et d'argumenter sur la justesse de son prix.

Celle de l'acheteur inversement sera d'évoquer les problèmes, les risques, les investissements importants qu'il a pu desceller pour amener le vendeur sur son domaine des possibles.

Ainsi notre première discussion s’était arrêtée sur un écart de 75, 80 KEuros. Un faible écart compte tenu du prix global de l’affaire qui aurait pu peut-être trouver sa conclusion lors de la première discussion. 
Toutefois, il est inutile de montrer que vous en avez sous le pieds et donc inciter le vendeur à sonder un peu plus votre domaine des possibles. Il est préférable de montrer au vendeur que vous l’avez entendu et que vous allez voir, calculer, réfléchir à ce que vous pouvez faire pour arriver à son prix (même si vous savez déjà que vous pouvez lui proposer). L’objectif reste si possible de gagner quelques euros supplémentaires lors de la négociation finale.

Lors de cette négociation finale j’ai proposé « mon max » avec + 50 KEuros sur ma proposition initiale et après discussion et un effort commun nous sommes arrivés à un accord sur + 55 KEuros.

Nous étions maintenant d'accord sur le prix. Un bon prix je pense pour les deux parties. J'ai eu la chance d'être en négociation avec un vendeur qui comme moi est clair et direct, ce qui facilite nos discussions. Il n'y a pas de faux semblant ou de coup bas, je trouve l'échange pro et intelligent. 

Je vais déposer tous les éléments du projet à mon notaire et j’évoque également avec lui mon souhait de travailler sur « une vente différée des murs » pour plus d’efficacité économique du projet.

Conclusion du notaire : « tout est possible, il faut se mettre d‘accord avec le vendeur et préparer les bons documents »

Parfait, préparons le dossier. Je mets en relation mon notaire avec celui du vendeur…

A suivre

 

La première étape du projet d'hôtel vient de se dérouler, RDV était donné sur les lieux du projet avec le propriétaire, le copain associé potentiel et le copain artisan, en effet notre deuxième visite des lieux était l'occasion d'une première approche de négociation notamment sur le prix des murs mais également, j'ai demandé à mon copain artisan de m'accompagner pour jeter un oeil technique et averti sur le bien.

Avant toute négociation il était bon de savoir qu'il n'y avait pas de "gros loups", problème de structure, gros travaux que nous n'avions pas anticipé. Ces éléments pouvaient nous amener à revoir notre offre.

Cette nouvelle visite confirme ma première idée, le potentiel est important. Les simulations que j'avais pu me faire sur papier ou dans ma tête prennent forme et se matérialisent lors de la visite, je trouve même le bien encore mieux... Sensation partagée avec mon copain associé potentiel avec qui j'avais fait les autres visites.
Notre copain artisan nous confirme que le travail de remise en état est important mais pas plus que nous avions prévu, en effet il ne relève pas de problème majeur et arrive à transposer lors de la visite ce que j'avais pu lui demander et lui exposer par oral pour l'estimation du premier budget travaux.

Notre simulation était donc dans les clous, nous pouvons lancer notre première proposition au propriétaire. Bien entendu nous sommes en dessous du prix initialement demandé tout en restant sur une proposition cohérente. Dans le même temps nous exposons au vendeur notre souhait d'acquisition décalée du fond et des murs.

Cette première proposition est bien reçue, comme prévu insuffisante mais bien reçue car nous constatons que nous ne sommes pas très loin de trouver un juste équilibre. En plus, le propriétaire n'est pas hostile à notre montage.

Je repars de ce rendez-vous conforté dans mon projet, RDV téléphonique est pris avec le vendeur pour finaliser la proposition prix.

Avant de nous quitter, nous réalisons entre copain une synthèse sur le projet. Je profite de la vision extérieure de notre copain artisan pour lui demandé son sentiment :  "il y a un bon truc à faire", "il y a du job", "le bien est super sympa".

J'en profite pour lui demandé s'il pourra participer à la remise en état des lieux : "pas de problème"...  

Re-mobilisation générale autour du planning futur :
Etape 2 : Finaliser la proposition prix avec le vendeur : trouver un accord
Etape 3 : Valider auprès d'un notaire notre projet d'acquisition et notre méthodologie
Etape 4 : Signer un compromis
Etape 5 : Réaliser l'expertise immobilière (nécessaire à la banque pour le financement du projet)
Etape 6 : Validation du projet par la banque
Etape 7 : Achat du fond commerce 
Etape 8 : Au boulot, bleu de travail pour tout le monde 

A suivre
 

Je vous joins un lien sur la Tribune.fr qui est intéressant, il traite de la reprise d'entreprise.

 http://www.latribune.fr/info/IDFB8DD20D2FA20A49C125745200505EC1

L'article est je trouve un peu simpliste car il n'entre pas dans les détails mais il donne quelques grandes lignes.

Il y a toujours un élément important à identifier lors d'une reprise d'entreprise.
Elément qui n'est pas visible dans les comptes et qui sera déterminent : la faculté de l'entreprise à vivre sans son dirigeant historique.

Il est important d'analyser le portefeuille clients, les partenariats historiques et se rapprocher des salariés pour connaître la force du lien historique qu'ils ont avec le dirigeant cédant.

Le changement est toujours perçu difficilement par les salariés et les clients historiques, le travail de passation avec le dirigeant historique est donc essentiel pour limiter au maximum ces risques.

Si votre analyse montre un lien trop important entre l'activité et dirigeant historique, il faudra en tenir compte dans votre négociation.